家購入前に必ず確認！【内水と洪水】

この記事でわかること

• 「内水氾濫」と「洪水氾濫」の発生メカニズムと決定的な違い
• 河川から離れていても安心できない「内水リスク」の落とし穴
• 不動産購入時に確認すべき「内水ハザードマップ」と「洪水ハザードマップ」の活用法
• 水害に強い土地や建物（構造・設備）を見極める具体的なチェックポイント
• 火災保険の水災補償の範囲と、失敗しない住宅選びの相談先

①「内水」と「洪水」の違いとは？基礎知識を分かりやすく解説

水害と一口に言っても、その原因や被害の発生パターンによって大きく**「内水氾濫（ないすいはんらん）」**と**「洪水氾濫（外水氾濫・がいすいはんらん）」**の2つに分類されます。住宅の購入を検討する際、多くの方が「近くに大きな川がないから水害は大丈夫」と考えがちですが、これは非常に危険な思い込みです。

洪水氾濫（外水氾濫）とは？

「洪水（こうずい）」とは、大雨や台風によって河川の水量が急激に増加し、堤防を乗り越えて水が溢れ出したり、堤防自体が決壊・破堤したりして街中に水が流れ込む現象を指します。専門的には「外水（がいすい）氾濫」とも呼ばれます。

河川から濁流が一気に押し寄せるため、浸水深（水没する高さ）が数メートルに及ぶことがあり、家屋の流失や倒壊など、壊滅的で命に関わる大きな被害をもたらすのが特徴です。

内水氾濫（ないすいはんらん）とは？

一方、「内水（ないすい）」とは、街の中に降った大量の雨水が処理しきれずに溢れてしまう現象です。集中豪雨やゲリラ豪雨などで短時間に大量の雨が降ると、下水道や排水溝の排水能力（雨水を川に流すキャパシティ）を超えてしまいます。その結果、排水口から水が逆流したり、道路に雨水が溜まったりして、住宅地や道路が水没します。

また、下流の河川の水位が高くなりすぎると、街の雨水を川へ排水できなくなる（バックウォーター現象など）ことでも発生します。

② 家を購入する前に！ハザードマップの正しい見方と注意点

気になる物件や土地が見つかったら、現地を見学する前に必ず行うべきなのが**「ハザードマップの確認」**です。行政が発行しているハザードマップを活用することで、その土地が持つ潜在的な水害リスクを事前に把握することができます。

「洪水」と「内水」でマップが分かれているケースがある

自治体によって異なりますが、ハザードマップには**「洪水ハザードマップ」**と**「内水ハザードマップ」**が別々に作成されていることが多くあります。「洪水ハザードマップだけを見て安心していたら、実は内水氾濫の危険エリアだった」という失敗談は少なくありません。

必ず両方のハザードマップを取り寄せ、または自治体のWebサイト等で双方の重ね合わせ情報を確認するようにしましょう。

ハザードマップで調べるべき3つの確認事項

1. 想定される浸水深（水深の高さ）：
   万が一浸水した場合、どのくらいの高さまで水が来るかを確認します。「床下浸水（0.5m未満）」程度なのか、「床上浸水（0.5m〜1.0m以上）」に達するのか、あるいは2階まで達するような深い浸水が想定されているのかをチェックしましょう。
2. 浸水継続時間：
   水が引き始めるまでにどのくらいの時間がかかるかも重要です。浸水が数時間で解消する地域もあれば、数日〜数週間にわたって水が残る地域もあります。
3. 避難場所までの経路と道路の冠水リスク：
   自宅自体が無事でも、避難場所へ向かう途中の道路やアンダーパス（立体交差の下をくぐる道路）が内水で冠水すると、孤立してしまう恐れがあります。

③ 水害リスクを減らす土地選び・物件選びの5つのポイント

ハザードマップの数値や色の塗られ方だけに頼るのではなく、実際の現地状況や地形の特徴を確認することで、より確実な水害対策が可能になります。マイホーム選びの際に実践したい5つの現地チェックポイントをご紹介します。

特に「微地形（わずかな高低差）」は歩いているだけでは気づきにくいものです。雨の日に実際に現地を訪れて雨水の流れ方を確認したり、地域の地盤や歴史に詳しい地元の不動産会社に相談するのが最も確実です。

④ 契約直前では遅い？重要事項説明における「水害リスクの説明義務」

2020年（令和2年）8月より、宅地建物取引業法が改正され、不動産取引における**「重要事項説明（重説）」において、ハザードマップにおける物件の位置を提示・説明することが宅建業者に義務付けられました**。

法改正による説明義務の範囲

不動産会社は売買契約を結ぶ前の重要事項説明の段階で、自治体が作成した最新の洪水・雨水出水（内水）・高潮ハザードマップを提示し、取引対象となる物件がどの位置に存在するかを説明しなければなりません。

「重要事項説明のとき」に知るのでは遅すぎる理由

ここで知っておくべき注意点は、重要事項説明が行われるのは「購入申込を提出し、契約を結ぶ当日または直前」であるという点です。

物件をすっかり気に入り、ローンの審査も通して契約手続きに臨む土壇場で「実はここ、内水氾濫のリスクが高いエリアなんです」と説明されても、今さら辞退するのは精神的にもスケジュール的にも非常に困難です。

だからこそ、「物件探しを始めた初期段階」から、水害リスクに精通した知識豊富な不動産パートナーを選び、候補物件が出てきた段階で事前にハザードマップ情報を共有してもらう姿勢が極めて大切になります。

⑤ 万が一に備える！火災保険の水災補償と建築的な水害対策

希望のエリアや予算の都合上、どうしても水害リスクがゼロではない地域で家を建てる・購入することもあります。その場合でも、適切な事前対策（保険と建築的工夫）を講じることでリスクを最小限に抑えることが可能です。

1. 火災保険の「水災補償」を正しく付帯する

火災保険の基本プランに「水災補償」が含まれているか確認しましょう。水災補償をセットにしておくことで、大雨や台風による「洪水」だけでなく「内水氾濫」や「土砂災害」による建物・家財の被害も補償対象となります。

※一般的な水災補償の支払い基準例：

• 建物の保険価額の30％以上の損害が生じた場合
• 床上浸水（地盤面から45cmを超える浸水）となった場合

「マンションの3階以上を購入するから水災補償を外して保険料を安くする」「戸建てで床下浸水のリスクがあるからしっかり補償を付ける」など、物件の階数や周辺環境に合わせた賢いプラン選択が必要です。

2. 新築・リフォームでできる建築的アプローチ

• 高基礎仕様にする：建物の基礎の高さを通常（40cm程度）より高く（60cm〜1m程度）設定し、床上浸水を防ぐ。
• 深基礎・盛土：敷地全体を周辺道路より高く盛り土するか、深基礎にする。
• 水切り・防水板の設置：玄関やガレージの入口に脱着可能な防水板を設置できるようにしておく。
• 2階リビング・重要設備の持ち上げ：リビングや主要な電気設備・エアコン室外機を2階や高所に配置する。

まとめ：野田市周辺のマイホーム探しなら「CoCo住まいる」へお任せください

マイホーム選びにおける「一戸建て vs マンション」「新築 vs 中古」には、どれか一つが絶対的な正解というものは存在しません。
「自分たち家族にとって何が最も優先度が高いのか（広さ、日々の利便性、予算、将来の維持費）」を明確にし、それぞれの長所・短所を正しく比較検討することが成功の秘訣です。